Hana Insight #44 글로벌 상업용 부동산 투자 트렌드 2022 1Q

1.미국 1Q 거래금액으로 최대인 USD 161bn 기록멀티패밀리 거래 견인 지속

• 2021 4Q GDP 성장률이 6.9%로 높았던 기저효과와 정부지출수출 감소 등이 GDP 성장에 (-) 요인으로 작용하며, 2022 1Q GDP 성장률은

전분기 대비 -1.4% 기록하였으나물가상승에 따른 금리인상에도 불구하고 양호한 고용시장에 따른 개인소비지출 증가 및 활발한 산업활동은 하반기

이후에도 견조할 것으로 예상

• 거시 환경의 불확실성 및 금리의 본격적인 인상 전 거래 수요에 따라 변동성이 적은 멀티패밀리 및 프라임 오피스의 클로징이 다수

이루어졌으며모든 섹터가 1Q에 최근 5년 분기 평균 거래금액을 상회하는 등 2021 4Q에 이어 거래 호조가 지속

• 1Q 멀티패밀리와 산업용부동산 섹터의 Cap Rate 강세가 지속되었으며오피스 섹터의 가격 조정은 가시화되지 않은 것으로 나타났으나,

2Q 이후 금리인상에 따른 금융비용 상승이 본격적으로 이루어질 것으로 예상됨에 따라 Class B 오피스 등 수요가 불확실한 일부 섹터에 대해

면밀한 모니터링 필요

  

2. 유럽 1Q 거래금액 USD 80bn으로 견고...런던 시내 오피스 자산 거래 비중↑

• 2022 1Q 유로존 GDP 성장률 +0.4% QoQ…3월 물가상승률 +7.8% YoY우크라이나-러시아 전쟁 여파 주요국들 GDP 성장률 0% 대 기록

• 1Q 영국독일프랑스의 전분기 대비 GDP 성장률은 각각 +0.8%, +0.2%, +0.0%... 각국 정부는 러시아의 우크라이나 침공으로 인한 에너지원자재 가격

상승 등 불확실성 확대되며 기존 연간 GDP성장률을 하향 조정

• (오피스오피스 시장 거래규모 약 USD 27bn, +30.6% YoY. 자산별 차별화 더욱 급격히 심화되어 CBD-suburb 단위 당 가격 차 

• (산업용) 1Q 유럽 산업용 부동산 임대료 +7.7% YoY를 기록이는 2000 4Q 이후 최고치인플레이션을 상쇄하는 수준의 임대료 상승

• (리테일최악의 상황 점진적 해소리테일 부지 용도변경을 통한 투자 지속. 2019 4Q 이후 처음으로 QoQ 임대료 상승(+0.1%)를 기록

• (호텔프랑스스페인 QoQ와 YoY 모두 +50% ~ +70%대의 거래금액 증가율을 기록하며 호텔 투자자들의 관심 집중

• (멀티패밀리거래금액 약 USD 22bn, -11.8% YoY 기록. 3분기 만에 첫 마이너스 성장그럼에도 ‘07년 이후 평균 거래금액 대비 +71.3%

 

3.아시아, 1Q 거래금액 약 USD 43bn, -12.9% YoY…일본과 중국의 일부 도시 거래량 급감에 기인 

• 1Q APAC 지역 대부분의 주요국에서 GDP 성장률 성장세 감소. 3월 이후 중국이 제로 코로나 정책을 펼치며 상하이지린성광둥성(선전시),

랴오닝성(선양시) 등 중국 경제의 큰 축을 담당하는 지역들에 봉쇄령봉쇄 조치의 영향은 2Q에 더욱 두드러지게 나타날 것감염 상황에 따라 중국 정부의

다른 도시 봉쇄가 이어질 가능성 존재…’22.03월 중국의 제조업/서비스업 PMI는 각각 48.1, 42.0로 ’20.02월 이후 가장 낮은 수준

• (오피스일본의 회계연도 특성상 정부 및 대부분의 기업이 매년 3월 결산을 시행따라서 통상적으로 1Q에 거래가 가장 활발하게 발생하나, 1Q22

경우 USD 2.3bn 거래규모에 그치며 -57.5% YoY 기록하며 매우 부진

• (산업용대부분의 APAC 국가에서 산업용 부동산은 여전히 낮은 공실률과 높은 임대료 상승률을 보이고 있어 자산 가치 상승으로 Cap Rate 하락 지속

• (리테일) APAC의 모든 주요국에서 거래규모 기준 YoY 역성장 기록순임대면적과 임대료 모두 소폭 하락하는 가운데 한국중국홍콩 등 주요국에서

 럭셔리 브랜드들이 리테일 부동산 시장의 거래를 주도

• (호텔) 1Q 거래규모 USD 5.0bn, +84.8% YoY 기록섹터 중 유일하게 양의 성장전체 거래규모 중 한국 비중 43%까지↑용도변경 목적 거래 시장 주도

• (멀티패밀리) 1Q 거래규모 USD 2.9bn, -6.4% YoY 기록전체 거래규모 중 일본 차지 비중 ‘07년 이후 평균 77%

 

4.한국, 1조원 이상 거래 3건이 1Q 전체 거래규모 견인, 12조원 기록으로 2021년 분기 평균 수준 유지

• 1Q GDP 개인소비지출과 총민간투자가 부진하며수출 주도의 성장을 유지전분기 대비 +0.7% 성장을 시현물가상승에 따른

금리인상 및 수출 대상국의 수요 약화로 하반기 경기불안 요인 존재하나하반기 이후에도 재정지출과 개인소비지출이 견조할 것으로 기대

• 511일까지 해외투자자 매입 비중이 3.7%로 최근 10년간 최저 수준국내 투자자들간의 투자물건 확보를 위한 경쟁이 더욱 심화되고

있는 것으로 판단이마트부지판교 알파리움 타워밀레니엄 힐튼 호텔 등 1조원을 상회하는 대형 거래가 클로징되며 1Q 양호한 수준의

거래금액 유지

• 제한적인 공급으로 임대 및 투자수요 강세가 지속되고 있는 오피스의 단위당 매매 거래가격이 1Q에도 사상 최고를 갱신하였으며

평균 Cap Rate가 3.2%로 하락당분간 가격 강세 유지 전망

• 항공업숙박업 등의 산업별 서비스업 생산지수가 회복 추이를 보이고 있는 것에 따라 본래 용도 사용을 위한 리테일호텔의 활발한 거래도

기대 가능다만 2023년까지 신규 공급 면적이 현재 재고의 55.7%에 이르고일상생활 정상화에 따라 온라인 쇼핑 성장세가 둔화될 것으로 예상되고

있는 물류센터 등 산업용부동산에 대한 선별적 투자 필요