1. 주요국 기준금리 인상 진행/임박, 크레딧 스프레드 하락 및 운영수익 증가로 수익률 방어 가능
- 11월 미국 CPI가 전년 대비 6.8% 상승한 것을 포함, 주요국 11월 CPI 상승이 COVID-19 이전의 3배 수준에 이르면서 각국의 기준 금리 인상
시기는 더욱 빨리질 것으로 예상, 특히 미국은 12월 FOMC 에서 2022년 3차례까지
인상 가능성을 열어 두었음
- 이에 따른 투자비용 상승으로 투자자들의
기대수익률 상승 가능성 존재, 반면 기준금리 인상시 1) 크레딧
스프레드가 하향 안정화되고, 2) 물가 상승 및 경기 호조로 부동산 운영수익이 증가함에 따라 금리 인상의
부정적 요인 상쇄 가능, 2015년부터 미국 금리 인상시기 동안 자산 가격 상승이 지속되었던 것과 같은
이유
2. 미국,
3Q까지 모든 섹터의 거래금액 전년 대비 증가, 산업용 부동산을 제외한 공실률은 상승 추세
유지
- 2022년
1) 공급 차질을 완화하기 위한 민간설비투자, 2) 정부의 인프라투자, 3) 경제활동참가율의 점진적 상승 및 고용 증가에 따라 양호한 GDP 성장이
지속될 것으로 예상, 특히 테크 시티의 경제성장 및 고용 증가에 따른 인구 증가가 미국 평균을 상회할
것으로 전망됨에 따라 이들 도시에 대한 긍정적 접근 필요
- 미국 전체 오피스의 공실률 상승 추세는
지속되었으나, 샌프란시스코, 맨하탄 등 일부 주요 도시의
공실률은 소폭이나 하락 추세로 전환
- 산업용 부동산은 공급보다 임대활동이 더욱
활발했으며, 투자자들의 투자수요 집중되어 Cap Rate 지속
하락 중이나, 재화 중심의 소매판매에서 서비스로 전환되는 경우 온라인 소매판매 성장은 둔화될 가능성에
주의
- 멀티패밀리도 3Q 거래금액이 사상 최대를 기록하는 등 리테일 주택시장의 영향을 받고 있으나,
모기지 금리 상승에 따라 주택시장 과열이 완화될 것임에 따라 자산가격 상승 추세는 약화될 가능성
- 집단면역 형성 후 일시적인 이동 통제
완화로 11월 미국 항공 스케줄이 2019년 동월 대비 10.4% 감소한 것에 불과한 등 회복세 기록, 그러나 오미크론 확산, 향후 새로운 변이 바이러스 출현 가능성에 따라 회복까지는 장기간 소요될 수 있으며 선별적인 접근 필요
3. 영국,
‘19년 부터 cross-border 투자 규모
늘어나며 유럽 산업용 부동산 시장 내 비중 확대 지속
- 유럽 상업용 부동산 섹터 중 팬데믹 이전 수준을 상회한 섹터는 멀티패밀리와
산업용 , 각각 +22.0%, +91.8% 의
거래 규모 (3Q19 vs. 3Q21)
- CBD 오피스
, 멀티패밀리 , 물류 등 투자자들이 선호하는 자산의 급격한 가격
상승으로 cap rate 은 역사적 저점 . 수익성
확보를 위한 개발부지 거래 규모 증가
- 오피스
) 투자자들의 코어 · 프라임
오피스 선호 심화로 거래 규모는 최저 , 가격은 최고를 기록 . 재택근무 시행 보편화
등 시장 구조적 변화로 위치 , 준공연도 , ESG 등급 등을 통해 사용자의
필요에 부합되는 자산에 대한 선별적 거래 심화 전망
- 리테일
) 쇼핑센터에 대해 주거 / 산업 / 오피스
등으로 용도변경 목적의 거래 비중 확대 . 전통적으로 리테일 자산은 임대료 상승률이 물가상승률을
상회해 인플레이션 헤지에 유리
- 멀티패밀리 ) 주요 북유럽 국가들의 거래비중 확대 지속 . 낮은 금리의 영향으로 상업용 부동산으로
자금이 유입되고 있으며 , 투자자들은 경기 방어적 자산 선호는 지속될 전망 - 호텔 ) ’21 년은 작년과 상반되게 각국 정부의 위드코로나 정책과 여름 성수기 효과로 상승한 호텔 점유율 유지 . 국내 항공 가용 좌석수 한때 팬데믹 이전 수준을 넘어서며여행업황
회복에 대한 기대감 존재 - 산업용부동산 ) 유럽
주요국 내 신규 물류창고 공급 부족 지속되며 공실률 역사적 저점 . 자산 가격 상승에 따른
투자자 수익률 하락세 지속
4. APAC, 오피스 시장은 투자자들에 계속해서 안정적인
투자처를 제공할 전망
- 아시아
(ex-Japan) 지역의 ’22 년
실질 GDP 성장률은 전년 대비 +5.5% 로
계속해서 빠른 경기 회복세 지속
- 오피스)
APAC 지역의 오피스 수요는 ’23년 전후로 팬데믹 이전 수준까지 회복될 것으로 예상. ’22년 이후 신규 공급 계획 물량 적어 공실률 상승세 제한될 전망
- 산업용부동산) ’21.11월 말 기준, 거래
규모는 이미 전년 대비 +11.9% 증가. 급격한 자산 가격
상승으로 오피스 자산과 수익률 스프레드는 33
bps까지 축소. 신규 물류센터 비중이 낮은 일본 · 홍콩 등에서 노후자산에 대한 밸류애드
투자 기회 존재
- 리테일)
상업용 부동산 섹터 중 유일하게 평균 자산 가격 하락세 지속. 그럼에도 불구하고 ’22년 투자자의 절반만이 해당 섹터에 대한 투자를 고려 중. 투자자들은
포트폴리오 리밸런싱을 통해 리테일 섹터 비중을 축소할 계획(현재
30% → 5년 뒤 목표 15%)
5. 한국,
투자대상 확보 어려워 오피스, 산업용부동산의 자산 가격 강세 지속, 공급 확대 섹터에 대해서 선별적 접근
- 한국 경제는 2022년 수출과 개인소비 증가가 견인하여 3.0%의 GDP 성장을 이룰 전망
- 다만,
서비스 소비활동은 반복되는 COVID-19 재확산 및 사회적 거리두기의 강도에 따라 변동성이
존재할 것으로 예상됨에 따라 리테일, 호텔 등의 일부 섹터의 회복까지는 시간이 소요될 전망, 리테일 섹터는 풀필먼트 센터 기능 또는 체험형 등 다각화된 방향으로 접근 필요
- 오피스는 서울 주요 지역의 공급이 제한적임에
따라 공실률 하락 추세 지속될 것으로 판단되며, 투자수요도 유지될 전망으로 추가 금리 인상에도 가격
강세 유효할 것으로 예상
- 온라인 소매판매 성장이 매년 20%를 상회하고 있고, 총 소매판매 중 온라인 비중이 35%를 넘어서고 있으나, 바이러스 확산 완화시 서비스 소비로의 전환, 인천 등 경기 서북권 지역으로 물류센터 공급이 대규모로 예정된 것을 고려할 때, 선별적인 투자 접근 필요